Koniec ery centrów handlowych? Rozmowa z Witoldem Dudkiem, Współwłaścicielem, Architektem-Partnerem w APA Wojciechowski Architekci

Certyfikat to coś, do czego wszyscy w budownictwie komercyjnym dążą – udowadnia że projektujemy i budujemy proekologicznie ułatwiając jednocześnie  wynajem czy sprzedaż obiektu. Niestety, nie jest on równoznaczny ze świadomością w kwestiach ekologii. Szkoda, bo powinno się to odbywać trochę inaczej – powinno się myśleć o tym, że budujemy obiekt przyjazny środowisku, a nie staramy się o dokument, który ułatwi wynajem. – mowi Witold Dudek, Współwłaściciel, Architekt-Partner w APA Wojciechowski Architekci.

Witold Dudek, fot. Bartek Barczyk

Marcin Szczelina: Kolejne lockdowny sprawiły, że ludzie zmienili swoje przyzwyczajenia konsumenckie – zamiast sklepów częściej wybierają zakupy online. Mówi się, że to koniec ery centrów handlowych.

Witold Dudek: Mam trochę odmienne zdanie. Na przykładzie Warszawy, są galerie handlowe takie jak Galeria Mokotów czy Westfield Arkadia , które funkcjonują od lat  i mają dobrą pozycję na rynku – są dobrze zlokalizowane pod względem komunikacyjnym i przynoszą duże dochody właścicielom, ciągle się rozwijają i wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów. Myślę, że przez następnych kilkanaście lat status quo tego typu obiektów się nie zmieni. Jeszcze przed pandemią, mówiło się, że sprzedaż internetowa będzie miała duży wpływ na stabilność galerii handlowych. Obserwuję ten temat i póki co nie zauważam wielkich zmian – nawet pandemia, która na rok dość drastycznie ograniczyła działalność centrów handlowych, niespecjalnie wpłynęła na to, że dobrze zarządzane i dobrze zlokalizowane galerie działają. Czym innym są galerie pierwszej generacji, które powstawały w latach 90., jak np. Panorama czy Land , które od kilku lat stoją niemal puste. Ich czas na pewno minął i nie sądzę, żeby można było je reaktywować w jakikolwiek sposób Jest też wiele obiektów, które są w stanie pośrednim, jak np. Fort Wola – tu wszystko zależy od operatorów i tego czy dalej upatrują w tych obiektach możliwości zysków. Są galerie, które średnio sobie radzą, ale są remontowane, wprowadza się do nich nowe funkcje. One raczej zostaną na naszym rynku, bo Polacy są przyzwyczajeni do robienia zakupów w tego rodzaju obiektach. Centra handlowe to nie tylko miejsca sprzedażowe, ale też rekreacyjne, w których można coś zjeść, spotkać się z kimś, pójść do kina czy skorzystać z innych atrakcji.

Krytycy zwracają uwagę na to, że przez takie podejście galerie wysysają ruch z miasta i przez nie przestrzenie publiczne przestają działać.

Nie zachwalam centrów handlowych i nie twierdzę, że w każdej dzielnicy powinny być co najmniej dwa. Oceniam tylko sytuację obecną. Polskie społeczeństwo jest do tego rodzaju obiektów przyzwyczajone. Ludzie wybierają galerie również ze względów na klimat, w którym się znajdujemy – zimą wolą chodzić po ciepłym centrum handlowym niż marznąć na Krakowskim Przedmieściu. Poza tym, oferta jest zupełnie inna. Ta sytuacja nie ulegnie zmianie w najbliższych latach. Zmienia się natomiast  sytuacja tzw. street malli, czyli małych centrów handlowych zorganizowanych wokół dużych sklepów spożywczych, zwykle zlokalizowanych na obrzeżach miast. To obiekty, które nie funkcjonują już tak, jak kiedyś, a właściciele rozglądają się w kierunku przekształcenia ich w obiekty wielofunkcyjne, upatrując zwiększenia ich atrakcyjności poprzez wprowadzenie nowych funkcji takich jak np. komercyjne czy mieszkaniowe.. Jest duża przychylność władz miejskich wobec takich zamiarów inwestycyjnych, przynajmniej w Warszawie. Problemem często są jednak dokumenty planistyczne które powstały dawniej i nie uwzględniają obecnych trendów.. Jakakolwiek próba zmiany przypisanej do działek funkcji handlowej jest czasochłonna, bo trzeba występować o zmianę studium zagospodarowania przestrzennego a w konsekwencji zmianę planu miejscowego. Jest tutaj światełko w tunelu w postaci wykorzystania ustawy o ułatwieniu w realizacji inwestycji mieszkaniowych, tzw. lex developer, która teoretycznie daje szansę na wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej i towarzyszącej, natomiast tu też wszystko zależy od zapisów studium..

Z tego co mówisz, wszystkie galerie albo dostosowują się do nowych potrzeb rynku, albo upadają. Więc jednak jest jakiś kryzys.

Od kilkunastu lat mówi się, że galerie upadną – miała w tym pomóc sprzedaż internetowa, miała w tym pomóc pandemia – a jednak nadal funkcjonują i tak jak powiedziałem na wstępie myślę, że dalej będą funkcjonowały. Gdybyśmy powiedzieli sobie dzisiaj, że likwidujemy tego typu obiekty w ciągu dziesięciu lat, to tę dziurę trzeba byłoby czymś zapełnić. Nie mamy w naszych miastach typowych ulic handlowych czy miejsc, gdzie można by handel przenieść – to dużo problemów logistycznych i własnościowych. Część z funkcji handlowych musiałaby najpewniej pozostać w dotychczasowej lokalizacji tylko w innym formacie jako część mixed use. W każdym razie, gdzieś ten handel musiałby się podziać.

Galerie krytykuje się głównie za niedbałość o środowisko. Nie chodzi nawet o budowanie, ale o utrzymywanie ogromnych budynków, które są bardzo energochłonne. Jak sprawić, żeby centra handlowe były zrównoważone? Czy to w ogóle możliwe?

Jest to jak najbardziej możliwe. W naszym portfolio mamy nawet tego przykłady. Nasze dwa ostatnie projekty – Galeria Wilanów i Galeria Północna – zostały certyfikowane ekologicznie. Proces certyfikacji  jest trochę bardziej skomplikowany niż w przypadku biur, bo to obiekty wielkopowierzchniowe, z bardzo dużą ilością elementów, które niekorzystnie wpływają na środowisko: jest wzmożony ruch komunikacyjny i dużo urządzeń; ale nie jest to niemożliwe. Co więcej, obiekty tego typu przed pozwoleniem na budowę muszą uzyskać decyzje środowiskowe. To pierwszy etap, który daje nam informacje czy wielkopowierzchniowy obiekt handlowy może w ogóle zaistnieć w danym miejscu. Później jest już weryfikacja projektowa, zwieńczona  certyfikatem.

Więc certyfikacja wciąż pozostaje główną odpowiedzią na kwestie ekologii budynków usługowych?

Jest jedną z odpowiedzi. Certyfikat to coś, do czego wszyscy w budownictwie komercyjnym dążą – udowadnia że projektujemy i budujemy proekologicznie ułatwiając jednocześnie  wynajem czy sprzedaż obiektu. Niestety, nie jest on równoznaczny ze świadomością w kwestiach ekologii. Szkoda, bo powinno się to odbywać trochę inaczej – powinno się myśleć o tym, że budujemy obiekt przyjazny środowisku, a nie staramy się o dokument, który ułatwi wynajem.

Jak widzisz bardziej dalekosiężną przyszłość centrów handlowych?

Dalej będą funkcjonowały, ale oczywiście będą się zmieniały, bo wymagania będą trochę inne. Te centra, które będą w słabszej kondycji, będą zależały od rynku. Część z nich pewnie upadnie – dobrze by było, gdyby była możliwość przekształcenia ich w obiekty innego typu.